Банк не обязан идти навстречу
– В 2007 году мы с мужем взяли ипотеку, – начала свой рассказ Ольга Г. – Муж был заемщиком, а я – поручителем. Стоимость квартиры на тот момент составляла 4 200 000 рублей. Один миллион мы внесли в качестве первого взноса, продав имеющееся жилье. Ежемесячный платеж получился довольно солидным – 39 900 рублей. До 2010 года мы его исправно платили. А потом резко изменились обстоятельства – мы были вынуждены принять в семью двух несовершеннолетних детей заболевшей сестры. И с деньгами стало труднее. Месяц мы искали выход из ситуации, но поняли, что не получается. И на втором месяце я пошла в банк, чтобы уведомить его о возникших финансовых трудностях и попросить отсрочки или рассрочки платежа. Банк нам навстречу не пошел. В итоге возникла просрочка в семь месяцев. А потом мы узнали, что кредитор подал на нас в суд и просит единовременно вернуть сумму долга или грозит изъять квартиру.
Евгений Георгинский: действия банка в данном случае совершенно законны. Такие требования он может предъявить, если заемщик не вносил очередную плату более 60 календарных дней в течение последних 180 дней. Условия у разных банков могут отличаться, поэтому внимательно читайте договор. Первая задача любого, кто оказался в такой ситуации – перехватить деньги, занять их и не допустить любыми правдами и неправдами критического долга. Поверьте, это сделать проще, чем потом воевать за право на свое жилье.
Ипотека – довольно длительное финансовое обязательство. В жизни за этот период может многое измениться. Во избежание серьезных проблем мы всегда советуем не экономить на страховке, а наоборот, включать в нее максимальное количество рисков. Кстати, если заемщик отказался от страхования жизни, его ипотечный долг после смерти ложится на плечи наследников. В этом случае они должны уведомить банк о случившемся и незамедлительно, не дожидаясь вступления в права наследования, продолжить выплачивать кредит. Если наследников несколько, то они должны делать это по договоренности.
Как же быть, если страховку не оформили и платить все же нечем? Если вы заранее понимаете, что просрочки не избежать, необходимо письменно сообщить об этом в кредитную организацию, указав причины. Банк может предоставить реструктуризацию долга или отсрочку платежей – так называемые кредитные каникулы. Банк может помочь клиенту, списав некоторые проценты, штрафы и другие платежи. Если вы имеете право на государственную поддержку, он может подать соответствующие документы, и некоторая часть долга будет уплачена государством. Но все это не является обязанностью банка. И требовать от него таких шагов клиент не вправе.
Если договориться не получилось, готовьтесь к началу борьбы за свое жилье. Банк наверняка захочет вернуть весь кредит целиком либо изъять предмет залога. О своем намерении прекратить сотрудничество он должен уведомить заемщика не позднее семи дней с даты возникновения задолженности и установить разумный срок возврата суммы кредита. Разумный – это не менее 30 календарных дней с момента направления уведомления. В противном случае банк может пойти на крайние меры – выселение. Причем взыскать квартиру кредитор может даже в том случае, если она является вашим единственным жильем. Не остановит его и наличие несовершеннолетних детей или пенсионеров. Так что не стоит изначально рассчитывать на эту аргументацию. Ошибочно также думать, что спасти недвижимость поможет уход физического лица в банкротство. Не верьте компаниям, которые будут обещать за ваши кровные сотворить чудо. Но и отчаиваться не стоит. Если банк не захотел пойти навстречу, попробуйте заявить об этом в суд. И если суд сочтет, что причины ненадлежащего исполнения условий договора действительно уважительные, то может принудить банк предоставить отсрочку или рассрочку платежа.
Платить обязательно
– Заплатить всю сумму мы, конечно, не могли, – продолжила Ольга Г. – Отдавать квартиру банку тоже не торопились. И на протяжении двух лет, пока нас никто не трогал, потихонечку вносили на ипотечный счет то 10, то 15 тысяч рублей. Платили, сколько могли. А долг копился. Когда мы почувствовали, что он грозит стать непомерным, приняли решение продать мамину трехкомнатную квартиру и погасить ипотечную задолженность вместе с накопившимися штрафами. Пришли в банк с сумкой денег, а нам говорят – ваш счет закрыт по непонятным причинам. На протяжении следующих восьми месяцев мы, как на работу, ходили в банк и предлагали забрать у нас три миллиона. Но банк отказывался и ничего не объяснял. А долг продолжал увеличиваться. Спустя восемь месяцев из банка позвонили и сказали, что можно приходить и вносить сумму. Выяснилось, что счет был закрыт из-за того, что наш долг «случайно» (так нам сказала одна из уже бывших сотрудниц банка) продали по цессии некому ООО, а потом выкупили обратно. На предложенных нам платежных документах стоял другой номер счета и другой номер договора. Мы почувствовали какой-то подвох и побоялись вносить всю сумму сразу, продолжили гасить долг ежемесячно то по 160, то по 300 тысяч. За год мы положили на новый счет 1 220 000 рублей.
Евгений Георгинский: банк может не взыскивать задолженность, а переуступить ее вместе с предметом залога третьим лицам. Это называется цессией – заменой кредитора. Такое условие позволяет без суда продавать проблемные кредиты коллекторским агентствам. Здесь важно, чтобы кредитор соблюдал все требования уступки и своевременно в письменном виде уведомил должника об изменении условий, несмотря на то, что заемщик в этой сделке не участвует. Обращайте внимание на все ошибки банка, они будут играть в вашу пользу в суде. Вместе с извещением о совершении сделки прежний кредитор должен выслать новые платежные реквизиты. В противном случае заемщик вправе платить по прежнему счету и считаться добропорядочным исполнителем своих обязательств.
А новый кредитор просто окажется в минусе. Возможно, банк после уступки прав будет отказываться принимать у вас платежи, мотивируя это тем, что счет закрыт и договорных отношений с вами нет. Не нужно расслабляться и бездействовать. В этой ситуации вы можете воспользоваться таким рабочим инструментом, как депозит нотариуса. О нем мало кто знает. Нотариус открывает депозит, вы в срок вносите на него сумму платежа, нотариус уведомляет банк о том, что на его счету собраны средства для расчета по кредиту – и никто не сможет упрекнуть вас в неисполнении условий кредитования. Вероятно, в разбираемой нами ситуации банком были нарушены какие-то условия, к примеру, банковской тайны и, поняв это, он поспешил вернуть кредит себе. На что имеет полное право.
Продажа с молотка
– В 2014 году у нас возникли очередные трудности – мужу нужно было делать срочную операцию, – сообщила Ольга Г. – Снова возникла просрочка. И снова банк не пошел навстречу. А в один прекрасный день в дверь позвонил незнакомый мужчина, который сообщил, что купил нашу квартиру на торгах. Мы об этом даже не знали. Оказалось, что все уведомления, которые требуют оперативного реагирования, отправлялись банком на старый адрес, где мы давно уже не проживаем. Хотя новый адрес был им известен. Когда мы рассказали покупателю обо всех несовершеннолетних «обременениях», он отказался от сделки. Тогда был объявлен второй аукцион, который почему-то проходил в промышленном помещении в городе Топки. Информацию об этом мы увидели на сайте. Наша четырехкомнатная квартира площадью больше 90 квадратных метров была выставлена на продажу за 2 182 000 рублей при кадастровой стоимости около пяти миллионов. Мы приехали на место за 30 минут до назначенного времени и планировали как-то повлиять на ситуацию: приостановить торги, признать их недействительными или, в крайнем случае, попытаться выкупить свое жилье. Но нам сообщили, что торги не состоялись, и в 2017 году квартира перешла на баланс банка. К тому времени мы выплатили уже больше трех миллионов рублей.
Евгений Георгинский: ипотечное жилье, на которое обращено взыскание, обычно реализуют путем продажи с публичных торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса. Как правило, это происходит по месту нахождения имущества. Не совсем понятно, по какой причине кемеровская квартира продавалась в Топках. Если залоговое имущество не удалось реализовать на торгах, оно переходит кредитору в счет погашения долга.
Когда квартира продается с молотка, заемщику следует внимательно ознакомиться с правилами проведения торгов. Если они нарушаются, торги можно признать недействительными и получить дополнительное время на решение проблем. Но для этого следует изначально заручиться доказательной базой: документами, принт-скринами, фото объявлений и т.д.
Помните, что вы можете влиять на цену продаваемой квартиры на этапе ее оценки и обжаловать стоимость жилья, если увидите, что оценщик ее умышленно занизил.
А для того, чтобы вся банковская информация доходила вовремя и по адресу, заемщику необходимо особое внимание уделить извещению банка об адресе проживания и способе информирования. И обязательно попросите в банке письменное подтверждение того, что он уведомлен о смене вашего места жительства.
Сухой остаток
– Также без уведомления и нашего участия по суду банк в октябре 2017 года выписал всех нас из квартиры и подал в суд на наше выселение. Узнали мы о выписке месяцем позже совершенно случайно – мама пришла в РЭУ брать какую-то справку о количестве прописанных в квартире. У нас в паспортах до сих пор печать о регистрации стоит. Сначала в суде дали отсрочку на выселение до апреля 2018 года, которую банк пытался отменить. В апреле мы снова через суд получили отсрочку, но уже до декабря 2018 года, и мы понимаем, что бесконечно это продолжаться не может. В итоге мы лишились двух квартир, проданных в пользу покупки залогового жилья, лишились и ипотечной квартиры, и теперь ввосьмером, включая четверых несовершеннолетних детей и 90-летнюю бабушку, должны будем пойти на улицу. И не понимаем, вернет ли нам банк хоть какую-то сумму или мы останемся ни с чем.
Евгений Георгинский: выселение из ипотечной квартиры, к сожалению, является сегодня довольно частым явлением. Следует помнить, что банк на этапе проведения торгов не является собственником залогового жилья, поэтому выписать или выселить должников не может, пока право собственности не перейдет новому владельцу. Однако когда кредитор принимает квартиру на баланс, он становится ее собственником и может действовать весьма решительно.
Выселение из жилого помещения возможно только после судебного разбирательства. Если суд оказался не на вашей стороне, квартиру рано или поздно продадут. После продажи банк оставляет себе ту сумму, которая уходит в счет погашения долга и накопленных штрафных процентов, а разницу, если таковая имеется, возвращает заемщикам. Если же цена будет равна размеру долга, то, к сожалению, заемщик ничего не получит.
Единственное дополнение: в судебном процессе, где затрагиваются интересы несовершеннолетних, кроме прокурора должны участвовать представители органов опеки и попечительства. Жилищное законодательство предусматривает для граждан, лишенных ипотечного жилья, право на вселение в помещения маневренного фонда, которые предоставляют органы муниципальной власти. Если у родителей нет возможности оперативно урегулировать жилищный вопрос, они могут временно разместить детей в детском доме до решения проблем.
Ипотека похожа на минное поле, и пройти его не так просто, как может показаться. Но если бы заемщики думали об этом до взятия ипотеки, а не в момент выселения из квартиры, наверняка таких печальных историй было бы меньше.
