Де-юре и де-факто
Земельные споры бывают очень жесткими. Просто испорченные отношения с соседями – самое безобидное из возможного. Не так давно в кемеровской деревне Сухово выяснение земельных отношений между соседями дошло до битвы на топорах и убийства. А судебная практика по решению земельных вопросов является одной из самых обширных.
Сложнее всего застолбить в прямом и переносном смыслах границы своего участка. Да так, чтобы никто потом даже по суду их подвинуть не смог. Для этого, оказывается, недостаточно заглянуть в публичную кадастровую карту, которая находится в общем доступе. Закон не допускает наложения границ участков, поэтому в электронном виде с вашей землей, скорее всего, все будет в порядке. А вот чтобы понять, как обстоят дела на самом деле, специалисты рекомендуют не жадничать и не медлить, а как можно раньше, лучше – до оформления участка, пригласить кадастрового инженера. В ходе межевания он поможет разобраться в соответствии (или несоответствии) документальных и фактических границ земельного участка.
Первым делом кадастровый инженер запросит документы, определяющие право владения землей. Если такого документа нет или в нем не содержится нужной информации, границы уточняются в соответствии с документом, определяющим межи участка при его образовании. Если и этого не имеется, в ход идет градостроительный план территории. При отсутствии всех указанных документов границы участков определяются исходя из реальных межей, которые соблюдались между участками в течение 15 последних лет.
«Очень важно вынести границы, которые находятся на бумаге, непосредственно на местность, – пояснила Валерия Овчаренко, юрисконсульт ООО «Кемеровский Областной Кадастровый Центр». – По карману эта услуга сильно не ударит, ее стоимость составляет порядка 3-4 тысяч рублей, но зато избавит вас в дальнейшем от множества притязаний. При несовпадении границ возможны два варианта развития событий: либо кто-то из собственников отстаивает свою часть земли и переносит забор, либо соседей устраивает это положение вещей, они оставляют все как есть и по обоюдному согласию вносят исправления в кадастровые документы, чтобы в дальнейшем избежать недоразумений. Делается новый межевой план, который подается в орган кадастрового учета».
Бывают случаи, когда смещена вся улица. Один из собственников где-нибудь в ее центре обнаруживает несовпадение границ. Начинает выяснять, и оказывается, что его участок накладывается на соседние. А те в свою очередь – на следующие. Похоже на эффект домино. Придется исправлять участки один за другим и делать межевание заново. «Чтобы повторно не нести расходы по межеванию в связи исправлением ранее допущенной ошибки при определении границ, прежде всего собственнику земельного участка стоит обратиться к кадастровому инженеру, допустившему ее, – отметила Валерия Овчаренко. – Сведения о данном кадастровом инженере содержатся в межевом плане, который можно запросить в органе кадастрового учета. При наличии согласия всех соседей, чьи земельные участки оказались смещены, допущенную ошибку можно исправить, подав в орган кадастрового учета новый межевой план, согласованный в установленном законом порядке. Если хотя бы один собственник в этой линейке не даст согласия на оформление границ, вопрос придется решать в судебном порядке».
Разойтись по душам
Согласование границ со смежными землепользователями – обязательный и неприятный для многих этап межевания. Он предполагает, что вы не можете единолично решить вопрос границ своего участка. В документе должны стоять подписи всех соседей, с которыми он граничит.
«Процесс согласования границ – это задача кадастрового инженера, – отметил Алексей Артемов, руководитель ООО «Кемеровский Областной Кадастровый Центр». – Он должен провести процедуру согласования границ индивидуально с каждым владельцем смежного участка или на общем собрании. Для этого кадастровый инженер должен выйти на смежных собственников и получить их согласие, без которого межевой план не будет являться действительным. Кадастровый инженер имеет право делать запросы в разные органы, в том числе в орган кадастрового учета, который содержит необходимые сведения. В июне этого года президент России Владимир Путин подписал закон «О внесении изменений в законы «О кадастровой деятельности» и «О государственной регистрации недвижимости». Теперь кадастровые инженеры получили доступ к персональным данным, что значительно упростило их задачу. Но даже в этом случае она может оказаться невыполнимой. Тогда кадастровый инженер собирает доказательства того, что использовал все возможности для поиска смежных собственников, публикует извещение в прессе, обычно – в местной газете, и при отсутствии возражений согласование считается пройденным. Таким образом, согласование границы смежного участка может состояться без его владельца. Но это всегда риск и вероятность возникновения споров в дальнейшем. Предотвратить подобную ситуацию помогает своевременное внесение контактных данных владельцев земельных участков в ЕГРН».
Дела давно минувших дней
На этом многие собственники земель и останавливаются – с границами участка определились, с соседями их согласовали и думают, что теперь им ничего не угрожает. Не тут-то было! Оказывается, претендент на ваш участок может появиться из далекого прошлого. «В 90-х годах администрациями довольно бесконтрольно раздавались земельные участки, – пояснил председатель коллегии адвокатов «Юрпроект» Дмитрий Малинин. – Их границы ни в какие единые реестры или публичные карты не заносились, в общем доступе информации о представлении этих участков в собственность не найти, а собственник у них тем не менее есть. Поэтому ваш участок может пересекаться или полностью входить в границы когда-то кому-то выделенной территории. То есть по сути вам отдали или продали его по второму кругу. И вот если гость из прошлого появится и предъявит на него свои права, суд, скорее всего, встанет на его сторону.
Вот вам простой пример. Некий гражданин решает приобрести себе земельный участок и находит свободный. Договаривается со знакомым «льготником» и от его имени подает заявление. Администрация предоставляет участок в собственность или в аренду в зависимости от вида льготы. Гражданин строит на «своём» участке коттедж, тратит на это несколько миллионов. И даже регистрирует в ЕГРН свои права и на земельный участок, и на дом. А после этого появляется он – законный (первоначальный) собственник, который подаёт иск о признании права гражданина отсутствующим и о признании своего права собственности на данный участок. Суд, как правило, встаёт на сторону того, кому земля была законно предоставлена ранее. В итоге этот новозаконный собственник может потребовать сноса постройки или признания своих прав на нее. Корень зла – ранее возникшие, не требующие регистрации права (т.е. права собственности, постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения на основании документов, выданных до 1 марта 1998 года), отсутствие требования об обязательной постановке своего имущества на государственный кадастровый учёт с координатами и лояльное отношение государства к безответственным собственникам. То есть действующее нормативное регулирование допускает, что гражданин может иметь на руках документы на земельный участок, но никак не зафиксировать его в государственной системе координат в ЕГРН. Что потом даёт ему право вить веревки из нового собственника, который не знал и не мог знать о том, что участок нельзя было предоставлять. К сожалению, формула о добросовестном приобретателе в данном случае не работает. Действует принцип – «кто первый встал, того и тапки». Есть ли какой-то выход из этой ситуации? Да, требовать от администрации, незаконно предоставившей земельный участок, возмещения убытков. Но про 100%-е гарантии возмещения говорить точно не стоит.
Мы сталкивались и с более экзотическими ситуациями – когда обнаруживаются собственники линейных объектов, например газопроводов, в отношении которых сведения об охранных зонах не внесены в ЕГРН. Потому что, когда строились эти объекты, не было требований об обязательном внесении информации об охранных зонах в государственный кадастр недвижимости. Это также позволяет собственнику линейного объекта требовать сноса постройки на земельном участке. То же самое произойдет, если при наложении границ земельных участков ваш дом окажется на территории соседа. Тогда ваш коттедж будет признан самовольной постройкой. Есть реальное решение суда с требованием «отодвинуть дом» на метр от границы земельного участка. Вероятнее всего, путем сноса.
Еще одна аналогичная история произошла с нашим клиентом, который купил земельный участок производственного назначения без межевания. Он думал, что приобретает землю рядом с кладбищем, и планировал на ней открыть салон ритуальных услуг. В принципе, обычная практика. А оказалось, что купил он землю непосредственно на территории муниципального кладбища. И теперь задолжал государству огромные налоги. Боремся уже много лет.
Чтобы не стать заложником неоднозначной ситуации, перед покупкой или оформлением земельного участка надо обстоятельно изучить историю местности, в которой он находится: проанализировать топосъемки, старые планы и схемы, сделать запросы в архивы по изменению адреса и по документам о предоставлении, пообщаться с будущими соседями. Дополнительные гарантии спокойствия даёт страхование титула – права собственности на участок, и этим надо начинать заниматься до того, как оформил свою собственность, в противном случае страховая компания может отказаться страховать ваше право собственности».
Захватчики и оккупанты
Некоторые собственники земельных участков принимают решение о том, что их территория могла бы быть и побольше. И самовольно расширяют ее границы, прирезая к ней частные или муниципальные земли. За самовольное занятие земельных участков в КОаП есть статься 7.1, согласно которой штрафуются и физические, и юридические лица.
Однако с июня этого года с введением поправок в федеральный закон ситуация несколько изменилась. Теперь он позволяет владельцам земельных участков регистрировать излишки используемой земли. Но только в том случае, если факт земельного захвата обнаружен в ходе проведения комплексных кадастровых работ, инициированных муниципалитетом.
Если же такой инициативы не предвидится, расширенные границы тоже можно легализовать. Только на это уйдет куда больше времени. «Захваченная государственная земля может стать вашей, если вы пользовались ею в течение 15 и более лет и сможете документально это доказать. Доказательствами могут быть ситуационные планы участков из местного БТИ, ситуационные планы населенного пункта из местной администрации или районного отдела архитектуры, землеустроительные дела и межевые планы на земельные участки, генеральный план или иные документы по территориальному планированию населенного пункта, проект организации и застройки территории (генеральный план, проект планировки) садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и другие документы, подтверждающие местоположение границ. В общем, покупка земли – дело непростое. Не хотите проблем в будущем – придется потратить время, силы и средства в настоящем», – подытожил наш разговор Алексей Артемов.
