Когда некуда вернуться
Мой родной дом тоже оказался в числе подлежащих сносу, а мои родители – в числе подлежащих переселению. Раньше на улице Энергетиков, что в частном секторе неподалеку от Комсомольского парка, выделялось жилье для работников Кемеровской ГРЭС, а потому мои дедушка и папа, будучи энергетиками, много лет назад получили здесь две двушки по соседству. Мама жила в этом доме с самого детства, а мы с сестрой – с рождения.
На всем протяжении нашей улицы расположены довольно основательные кирпичные восьмиквартирные бараки, чем-то напоминающие аиковские дома-колбасы. Многие сейчас обижаются на слово «барак», приводят его словарные определения, иронично подменяют на «таунхаус», но мы, жители частника, привыкли так называть свои дома и ничего обидного в этом не видим. Квартиры в них большие, светлые, потолки высокие, есть небольшой дворик и огород. Раньше многие соседи держали скотину. И у нас в свое время были куры, гуси, кролики и даже поросята. Детвора росла не в «человейниках», а на родной улице. Мы ходили друг к другу в гости без предупреждения, «общие» бабушки угощали нас блинами. Все соседи были своими. Эдакий оазис деревенской жизни в самом центре индустриального города.
Потом мы с сестрой выросли и переехали. А родители по-прежнему живут в нашей «деревне». В повседневной суете они много раз поговаривали о том, что хорошо бы перебраться в благоустроенную квартирую. Чистить снег, топить печку, заниматься стройкой и огородом с возрастом становится все сложнее. Но одно дело – просто переехать, имея возможность вернуться туда, где родился и прожил всю жизнь. И совсем другое – уезжать с пониманием, что вернуться будет некуда… В самом прямом смысле этого слова.
Поэтому сегодняшним переселенцам с Гагарина, Сибиряков-Гвардейцев и других улиц, подлежащих сносу и застройке, особенно тяжело – этих мест на карте города больше не будет. И в их жизни тоже. Теперь родители ностальгически вздыхают, сидя на лавочке и поглядывая на клумбу, где летом расцветают огромные гортензии – мамина гордость. Да и все мы, покидающие свои дома, стараемся оставить для себя как можно больше памяти об этих местах. Благо, нас никто не торопит.
Не обухом по голове
Что снос частника стал неожиданностью для его жителей, сказать нельзя. Поэтому рассказы о том, что город внезапным своим решением застал людей врасплох, в результате чего кто-то не смог/не успел оформить недвижимость и землю, узаконить перепланировку или зарегистрировать постройку, не имеют ничего общего с реальностью.
Объективно этот частник, по крайней мере нашу и близлежащие улицы, «сносили» многократно, даже огороды на моей памяти раза три просили не засаживать. Последнее такое предупреждение прозвучало в 2019 году. Получив уже официальные уведомления, многие пошли оформлять бумаги. Как минимум два расположенных друг напротив друга дома – наш и соседский - самоорганизовались и все документы привели в порядок: оформили должным образом недвижимость, приватизировали землю. Потом грянул ковид…. Стройка отложилась, а люди расслабились.
Но в конце 2021 года власти сообщили о возобновлении градостроительных планов на огромную территорию частного сектора в центре города. К тому времени с документами разобрались не все. Поэтому начали ползти слухи о том, что все: лавочка закрыта – теперь оформить недвижимость и землю можно только по суду. Мол, кто не успел, тот опоздал, а город якобы на этих нерасторопных и недальновидных гражданах прекрасно сэкономит.
На деле же оказалось, что никаких табу на узаконивание права собственности наложено не было ни до, ни после рассылки новых уведомлений. «Оформление земель и недвижимости продолжается до сих пор, - пояснил председатель КУМИ администрации г.Кемерово Николай Хаблюк. - Более того, для его завершения людям дается отсрочка по оценке. Часть из неоцененных объектов стоит в очереди именно по этой причине – мы идем навстречу и ждем, пока люди легализуют свои участки, чтобы дать возможность в полном объеме получить положенное».
И даже приватизация муниципального жилья проходит на привычных условиях в штатном режиме. Открыта и возможность совершения сторонних сделок по продаже – то есть собственник может продать свое имущество не только городу. Например, мой сосед так и планирует поступить. Он решил выставить в интернете свою землю за два миллиона рублей, как ему посоветовал приятель с соседней улицы. Можно и так. Но важно понимать, что человек, выбравший такой путь решения вопроса, осознанно берет на себя все риски. И, вместо того, чтобы озолотиться, может остаться у разбитого корыта. Во всяком случае, желающих купить у соседа эту землю за 2 млн пока нет даже на горизонте.
Другие соседи успели взять ипотеку под старый процент и уже присмотрели для себя частный дом лучше прежнего, куда планируют перебраться в ближайшее время вместе с собакой. Людей, подписавших соглашения о выкупе, не выселяют в сей момент, а дают право на проживание уже в проданном жилье от 4 до 6 месяцев. Это время выделено для поиска новой квартиры, ремонта, переезда и т.д. Мои родители, например, этим правом собираются воспользоваться. Еще одно лето со своим огородом!
Думать хорошо запрещается
Главный вопрос, который сейчас волнует людей, – это, конечно, сколько денег они получат за свои дома и квартиры и что на них смогут купить. В сети и закрытых тематических чатах, организованных противниками переселения, активно распространяется информация о том, что жилье выкупается за копейки и приобрести на них без ипотек и дополнительных вложений невозможно ничего стоящего.
Тот чат, в котором состою я, довольно активен и насчитывает 168 участников. Попав туда как переселяемый житель, никакого конструктива для себя я там не нашла. Одни эмоции с призывами «до конца стоять на своем и всеми доступными способами противодействовать процессу». Люди боятся остаться на улице, изначально имея низкий индекс доверия к власти, и кто-то культивирует в них эти страхи. Если человек прошел процедуру оценки, открыто сообщил о своем намерении переехать и, не дай Бог, оказался доволен предложенными условиями, он обречен на всеобщее порицание и даже может быть изгнан из чата. Активисты этого неформального объединения пресекают любую попытку прояснить ситуацию и оказывают серьезное давление на инакомыслящих - тех, кто решил поделиться своим впечатлением или опытом. А делиться этим очень важно, потому как каждый дом и каждая квартира рассматриваются индивидуально. Администрация города выбрала непростой и более долгий путь, на котором нет ничего усредненного и под копирку штампованного.
Что уж говорить, жилье в частнике находится в разном состоянии. Прямо в РАЗНОМ. Есть особняки с мощеными дорожками, огромными земельными участками, ухоженной территорией и основательными хозяйственными постройками. А есть в прямом смысле халабудины, полуразвалившиеся и ушедшие окнами в землю.
И там, и там живут люди. И после сноса они тоже все должны будут где-то жить. Естественно, эти дома не могут стоить одинаково. Это понимают все. Не все понимают, «почему я должен отдавать свое ради чьих-то планов, если меня все устраивало, и я хочу дальше жить в своем доме на своей земле?» Вот вам и конфликт интересов…
Соседние, но разные
Мои родители, признаться честно, на старте тоже пребывали в панических настроениях, видя, как меняется ситуация на рынке недвижимости (за последний год, по данным риелторских агентств, в Кузбассе стоимость на вторичное жилье возросла на 30%, на первичное – на 40% - прим.Ред.), как растет доллар, как дорожают стройматериалы. В нашем случае под снос идут две «двушки» - родительская и бабушкина. Каждая по 45,5 квадратов, с центральной канализацией, но печным отоплением. Одна – добротная, с хорошим ремонтом, состояние второй очевидно похуже – особых ремонтов в ней никто не делал.
Перед проведением оценки с нами связались представители администрации, согласовав удобное для нас время. Оценка квартир проводилась больше часа. Специалисты обошли все комнаты, провели фото и видеосъемку, сделали опись насаждений, внесли в список даже то, на что мы не обратили внимания – вплоть до многолетних лилий.
А после прошлись по соседям, оценили имущество тех, кто оказался дома, и дождались собственников, которые ради оценки готовы были приехать домой. На месте никто сумму, даже приблизительную, сразу нам не озвучил. И почти месяц мы гадали, что нас ждет.
Через 4 недели нас пригласили на личную встречу с председателем КУМИ Администрации города Кемерово Николаем Хаблюком. Отметим, что представители администрации встречаются с каждым собственником лично и на этих встречах озвучивают вердикт по выкупной стоимости.
Цена квадратного метра жилья в выкупаемых домах зависит от массы факторов и варьируется от 48 до 100 и более тысяч рублей.
В среднем она составляет 60-70 тысяч рублей за метр квадратный. Важно понимать, что эта цифра складывается из суммарной стоимости земли и жилья, разделенных на количество квадратных метров жилого помещения. У нас получилось порядка 65 тысяч/метр квадратный в одной квартире и около 60 тысяч в другой. В итоге почти 3 миллиона вышла одна квартира и 2,8 – вторая (даже в одном доме у одного собственника суммы могут быть совершенно разными). Еще чуть больше 400 тысяч - компенсация на услуги риелторов и переезд на четверых человек. На эти суммы мы сразу же смогли присмотреть варианты квартир в Центральном и Ленинском районах. Правда ситуация на рынке на сегодняшний день такова, что зафиксировать стоимость без предоплаты невозможно - из-за туманных перспектив застройщики увеличивают цену «квадрата» в новостройках, а многие собственники «вторички» в ожидании стабилизации экономической ситуации в стране снимают свои объекты недвижимости с продажи, сделки срываются. Это существенно затрудняет задачу. Не исключено, что переселенцы вскоре и вовсе столкнутся с дефицитом жилья на рынке. Но мы понимаем, что такого развития событий никто не ожидал.
Если быть честными, то буквально год назад, рассуждая о переезде и продаже квартиры, родители сетовали на то, что вряд ли удастся продать каждую из них за 1,5 и уже тем более за 2 миллиона рублей. Конечно, цены на недвижимость с того времени заметно возросли. Но даже с этим учетом выкупная сумма получается приемлемой. А главное – соразмерной стоимости альтернативного жилья.
Кстати, в КУМИ вместе с проектом Соглашения нам выдали довольно внушительную подборку выставленных на продажу вариантов недвижимости, подготовленную несколькими риелторскими агентствами. На десятке страниц прописаны районы, улицы, адреса, этажность, материал постройки, площадь, планировка и цена продаваемого жилья.
«В принципе, огромной пропасти между тем, что люди продают городу, и тем, что могут купить на рынке, нет, - пояснили в риелторском агентстве. – Так, однокомнатные квартиры в Кемерове варьируются по площади от 16,6 до 41 и более квадратных метров. Как и цены на них – от 880 тысяч до 4 миллионов и выше в разных районах города. Двухкомнатные квартиры площадью от 36 квадратов и выше можно найти в отдаленных от центра Рудничном и Кировском районах за 2,5 миллиона рублей. В Центральном районе в хрущевках двухкомнатные квартиры в большом количестве продаются в среднем за 3-3,5 миллиона. Новостройки чуть дороже – от 3,8 миллионов рублей. Конечно, если человек хочет улучшить условия, а не переехать в аналогичные имеющимся, скорее всего, придется вложиться. Но и баш на баш вполне возможен».
Слова риелтора мы проверили не только по предоставленной администрацией базе. На популярных сайтах и в других базах недвижимости ситуация выглядит аналогичным образом. Родители планируют взять на полученные деньги «двушку» с хорошим ремонтом и желательно мебелью (в Центральном или Ленинском районе), чтобы можно было заехать и жить. Цены на такие варианты начинаются от 3,1 миллионов рублей.
На днях мы подписали соглашение с администрацией города. Ждем поступления средств. Как пояснил Николай Хаблюк, они должны прийти на счет в течение 2-3 недель.
Особняком стоят
Помимо частных домовладений, под снос пойдут муниципальные квартиры и коммерческие площади. Из общего числа сносимых объектов муниципальное жилье занимает порядка 10%, это около 50-60 квартир. У тех, кто проживает в государственных квартирах, есть два варианта. Они могут приватизировать свое жилье и землю и пройти по общей схеме, продав все это обратно городу, а на полученные средства купить любую понравившуюся квартиру. А могут, не утруждая себя ничем, просто ждать предложений по муниципальной альтернативе.
«Этим сейчас занимается комитет по жилищным вопросам. Муниципалитет подбирает квартиры из имеющегося жилого фонда, также рассматривается вопрос приобретения для муниципальных нужд квартир на первичном и вторичном рынке для переселения тех, кто попал под снос, - отметил Николай Хаблюк. - В данном случае мы не планируем предлагать людям отдаленные районы города типа Кировского. Жилье будет примерно того же уровня, в котором люди проживают сейчас, но благоустроенное. Конечно, у тех, кто подпишет соглашения первыми, выбор будет больше. Эти квартиры так же можно будет приватизировать».
Кроме этого, на территории частника имеется и коммерческая недвижимость – магазины, СТО и т.д. Их судьба будет зависеть от того, оформлены они по закону или нет.
«Если объект коммерческой недвижимости оформлен должным образом, его оценка будет производиться по соответствующим методикам, - пояснил Николай Хаблюк. – А это и коммерческая стоимость земли, которая однозначно выше, чем стоимость земли для ИЖС. Со стоимостью коммерческой недвижимости все не так однозначно, – если это помещения гаражного/боксового типа, то ценник за его квадратный метр может быть, наоборот, ниже жилого. Зато, в отчет о стоимости коммерческого объекта могут быть включены убытки, связанные с упущенной выгодой, а также с обязательствами перед третьими лицами и т.д. Конечно, если доход от коммерческой деятельности задекларирован, а обязательства имеют документальное подтверждение. Если же «бизнес» осуществляется просто в жилом доме, без надлежащего оформления, объект может быть оценен только как жилой дом».
Не сворачивая с курса
Самый горячий вопрос, который интересует сегодня переселенцев, - остановят ли снос частника из-за последних событий в политической жизни и экономике страны. Власти утверждают, что нет. «Никаких изменений наших стратегий не предвидится, - заявил Николай Хаблюк. – Мы не останавливаемся и даже не сдвигаем работы по срокам. Их финансирование из областного бюджета идет надлежащим образом. По всем подписанным соглашениям производится своевременная оплата. Никаких предпосылок для остановки процесса нет».
На сегодняшний день осмотрено более 400 из 617 объектов, включенных в Постановление о выкупе. В том числе 10 коммерческих. Из них более 300 уже получили отчет по оценке. «В основном это улица Гагарина, которую мы прошли почти полностью, - пояснил Николай Юрьевич. – Пройдена половина улицы Сибиряков-Гвардейцев – около 130 объектов. Осмотрено несколько объектов на Искитимской набережной и улице Соборной. На сегодняшний день мы провели более 190 встреч по полученным отчетам, заключили более 70 соглашений. Эта цифра увеличивается с каждым днем. Завершить работы по оценке и получить все отчеты мы планируем к концу апреля - началу мая. Все встречи и подписания постараемся провести до конца мая. И в мае-июне начнем судебные процессы по первым соглашениям, от которых отказались собственники».
Тех, кто выражает свое категоричное нет, по имеющейся информации, абсолютное меньшинство. 70-75% людей дают положительную обратную связь, 15-20% не определились в своем решении, а меньше 10% рьяно отстаивают неприкосновенность собственного имущества – не пускают оценщиков, не отвечают на звонки администрации, не приходят на встречи, не подписывают соглашения, участвуют в судебных заседаниях по оспариванию публичных слушаний об изъятии земельных участков.
«Если человек не пускает нас для оценки, закон допускает ее проведение по средней цене без осмотра внутреннего состояния объекта, - поясняет Николай Хаблюк. – Несколько отчетов нам пришлось подготовить именно таким образом. Были случаи, когда человек пускал для проведения оценки, но к нам на встречу для подписания соглашения не являлся. Мы возили соглашение лично, но нас не пустили. В таком случае мы, согласно действующему законодательству, направляем проект соглашения с уведомлением по почте. С момента получения уведомления у собственника будет 90 дней на обдумывание и принятие решения. По истечении этих 90 дней (после майских праздников подойдут первые сроки) мы начнем готовить иски в суд для понуждения к заключению соглашения на предложенных условиях. В рамках этого судебного процесса собственники вправе будут предоставить обоснование: почему они не хотят на эти условия соглашаться. По сути, спорить можно только о стоимости. Каждый может обосновать свою позицию независимой оценкой, подтвержденной экспертизой. Только вот все наши отчеты проходят эту экспертную оценку на стадии формирования».
Многие из тех, кто сомневался и даже был против переселения, сейчас подписывают соглашения, понимая, что в нынешних условиях риски растут, а ситуация меняется ежедневно. Ипотечная и кредитная ставка за последний месяц преодолели рекордные показатели. Но на оценке квадратных метров выкупаемого жилья это никак не скажется.
«Единственное, чем мы можем помочь, это дать людям время на то, чтобы осмотреться и принять взвешенное решение, не торопить брать кредиты, - сообщил Николай Хаблюк. - Мы готовы с пониманием относиться к отложенным решениям. Но применить какие-то корректировки по стоимости квадратного метра невозможно, так как для этого должны быть внесены изменения в федеральное законодательство. Надеюсь, что государство предпримет необходимые меры поддержки в плане понижения ипотечных ставок и кредитного субсидирования».
От раздачи советов, как правильнее поступить, – ускориться с приобретением жилья или ждать снижения цен - специалисты сегодня воздерживаются, прогнозы строить никто не берется. Поэтому мы можем говорить лишь о ситуации, которая актуальна на сегодняшний день. А на сегодняшний день все в основном происходит планово и без эксцессов. Хотя судов, видимо, не избежать. Но если люди примут во внимание опыт тех, кто уже прошел весь путь переселения, этих судов будет меньше. А значит, будет меньше лишних разочарований и материальных потерь на этом, что уж скрывать, непростом пути. Ведь отрицание - ради отрицания, конфликт – ради конфликта - всегда самый глупый и проигрышный вариант.