Сжигая мосты
Кемеровчанка Яна М. 15 лет назад взяла ипотеку, оформив трехкомнатную квартиру в равных долях на себя и двух тогда еще несовершеннолетних детей – сына и дочь. После того как жилищный кредит был погашен, женщина планировала выдохнуть и пожить свободной от долгов жизнью. Но не тут-то было. Как рассказала Яна, ее дочь Юля всегда была трудным ребенком. Отношения в семье не ладились, конфликты возникали буквально на пустом месте. По словам мамы, Юля имеет завышенные требования и склонность к демонстративным суицидам. После нескольких таких попыток с девочкой работали психологи и инспекторы ПДН. А в 16 лет она ушла из дома и начала самостоятельную жизнь. Через некоторое время Юля вышла замуж, родила ребенка и даже пробовала организовать собственный бизнес. Ни с зятем, ни с внуком она мать не познакомила. В конце прошлого года мать попросила 31-летнюю дочь выписаться из их квартиры. Но у Юли было готово встречное предложение – выкупить ее долю недвижимости за 850 тысяч рублей. Цена показалась двум другим собственникам жилья – матери и брату – неоправданно завышенной, и они отказались от сделки. А меньшая сумма не устроила уже Юлю. И тогда она просто продала свою долю риелторам, чем превратила жизнь матери в сущий ад.
Что же должно было произойти, чтобы дочь обрекла родных на такие испытания? Как призналась сама Юля, причиной тому стал семейный конфликт длиною в 15 лет, в детали которого она погружаться не планирует. Да и основания претендовать на компенсацию за жилье, как считает девушка, у нее были. Ведь, по ее словам, в качестве первого взноса при ипотечном кредитовании была использована однокомнатная квартира, доставшаяся всем троим по наследству от погибшего отца. «Я ничего у них не просила, – пояснила Юля. – Жила отдельно и их жизни никак не касалась. Пока они сами не обратились ко мне с просьбой выписаться из квартиры, аргументировав это тем, что хотят ее продать. Но посудите сами: у них в собственности сейчас эта трехкомнатная квартира, в составе которой – мое наследство, двухкомнатная квартира умершей бабушки и ипотечная квартира брата. Я лишь взяла свое. Последней каплей в этой ситуации стало то, что к нам начали приходить представители опеки и сотрудники полиции по заявлению о лишении меня родительских прав. Просто так, без основания, чтобы насолить. Я пошла на эту сделку с продажей своей доли, чтобы прекратить всякое общение с так называемыми родственниками. Потому что другой управы у меня на них нет. Все документы сделаны грамотно, проверены группой юристов и нотариусом. Эта сделка готовилась несколько месяцев. По закону они могли ее оспорить, но не стали этого делать. Теперь им ничего не остается, кроме как обращаться в газету».
Неприкаянный директор
Мы встретились со всеми участниками этого семейного конфликта. Каждый из них обвинял во всех смертных грехах другую сторону: мать с сыном – Юлю, Юля – мать с братом, муж Юли вроде бы и в стороне, но жену в решении поддерживает. Каждый герой этой истории далеко не ангел. Каждый – в своем танке. И неоднозначных поступков с обеих сторон было совершенно предостаточно. Можно погрязнуть в их взаимных претензиях, пытаясь разобраться в этой затяжной семейной склоке. Но для нас и наших читателей важнее другое: то, что на таких семейных расколах, на чужом горе всегда находятся желающие погреть карман. В нашем случае им оказался риелтор.
Крупные профессиональные агентства крайне неохотно работают с отдельными имущественными долями. Ведь если на продажу выставляется не квартира, а лишь доля в собственности, конфликт между дольщиками почти гарантирован. К тому же продажа отдельной доли, как правило, связана с потерей порядка 30% от стоимости объекта. Да и шанс на продажу будет невелик. Однако есть те, кто не гнушается и таким заработком на конфликтах.
Юля продала свою долю некоему риелтору Сауткину. Он без слов выкупил 1/3 долю обычной трехкомнатной квартиры якобы за 850 тысяч рублей, оформил ее на себя как на физическое лицо. И начал заявлять свои права собственника: приходить, требовать впустить его в квартиру, стучать в двери, ломать замки и даже угрожать. На такие визиты женщина вызывала полицию, и поначалу сотрудники даже приезжали, но единственное, о чем они могли попросить пришлого законного собственника – не шуметь и не нарушать общественный порядок.
Такие методы называются у «особых» риелторов «прессованием» или «выдавливанием». Как бы дико это ни звучало, но этот метод практически безотказный.
Понимая это, Сауткин разговаривал с нами вполне уверенно. Однако, наверное, рассчитывая на нашу неосведомленность, ни разу не упомянул о том, что является генеральным директором агентства недвижимости «КемГрад», работающего, судя по сайту, с 2014 года. Риелтор представился нам приезжим, который в прошлом году переехал в Кемерово из другого города и не имел собственного места жительства. Именно поэтому он якобы решил купить долю, чтобы жить в этой квартире. Да и не дебоширил он вовсе, а приходил по месту нахождения своего имущества, стучал и пытался зайти в квартиру, но его не пускали.
Невинное хлопанье глазами обиженного риелтора-переселенца выглядело особенно глупо, когда разговор зашел о цене сделки. На момент покупки стоимость квартиры Яны М. составляла около 2 200 000 рублей. Напомним, что, по словам Юли, она продала свою долю Сауткину за 850 тысяч рублей. Даже если разделить стоимость квартиры на три части, выходит сумма в 730 тысяч рублей. Если отнять от нее 30%, о которых говорилось выше, получим 511 тысяч. Это цифра, которая соответствует независимой оценке, проведенной семьей Яны М. (520 тысяч рублей), и которую женщина с сыном готовы были заплатить. То есть, получается, опытный риелтор не понимал, что существенно переплачивает? Сомнительно. На наш вопрос об адекватности цены Сауткин ответил, что в прошлом году промониторил один из сайтов объявлений, и там такая доля стоила именно 850 тысяч рублей. Вот такой вот незамысловатый ответ руководителя агентства недвижимости, пятый год существующего на рынке. Поэтому возникает закономерный вопрос – а были ли деньги? Или место имел коммерческий сговор?
Сегодня Сауткин жить по соседству с семьей М. не планирует. А доля? Что доля, висит на нем как недвижимость. И если ее не выкупят совладельцы квартиры, он продаст ее кому-нибудь еще. Зажатые в угол мать и сын пытаются договориться на сумму, которая будет близка оценочной стоимости доли. Пока компромисс не найден.
И да, еще один штришок к портрету. Мы нашли в сети очень любопытную страничку с видеозаписью «Черные риелторы активизировались в Москве». Так вот под этим роликом размещен один-единственный комментарий, автором которого, судя по подписи и номеру телефона, является тот самый риелтор Сауткин, который рьяно защищает своих столичных коллег: «Уважаемый депутат почему вы называете людей купивших долю в квартире «мошенниками» или «черными риелторами»? Они же действуют четко по алгоритму который придумали вы? (…) Откройте авито, найдите объявления о продаже долей, обзвоните и поговорите с продовцами. И может тогда вы поймете проблему и найдете ее решение. Ну если не сможете звоните 8913318**** подскажу» (номер мы скрыли, а орфографию и пунктуацию автора сохранили). Такая вот реклама себя.
Квартира как поле боя
Неужели ситуация настолько тупиковая и нет никакой управы на нечистоплотных скупщиков долевой собственности? Юристы говорят, что маленькие, но шансы есть. «Можно попытаться оспорить такую сделку, доказав ее мнимость. То есть то, что заявленная сумма осталась только на бумаге, но фактически не была передана продавцу, – посоветовал председатель коллегии адвокатов «Юрпроект» Дмитрий Малинин. – Подтвердить это можно независимой оценкой, а также затребовав документы, подтверждающие расчеты по договору. Наверняка риелтор прогнал эту сумму по счетам, даже если она не была передана в полном объеме, но попробовать все же стоит».
Еще одно важное дополнение от юриста: порядок пользования жильем любого долевого имущества определяется по соглашению сторон. А если это соглашение недостижимо, как в нашем случае, – устанавливается судом.
«Конечно, в таких историях спорная квартира на какое-то время превращается в поле боя, – добавил Дмитрий Александрович. – У дверей будут стоять пристав, участковый и другие лица. Если позволяют ресурсы, можно нанять охранника, который будет сидеть дома, пока вы на работе, и блокировать попытку нового соседа ворваться в квартиру. Это, конечно, бред и ужас. В этой ситуации проиграет тот, у кого первого закончатся деньги на финансирование этого конфликта. Я считаю, что те, кто может зарабатывать на обычных сделках, зарабатывает на них. А у кого это не получается, ищет вот такие скользкие способы. Если не удается найти законные рычаги воздействия на таких «бизнесменов», нужно прославить их и рассказать о том, что они занимаются не очень прозрачной и не очень социально полезной деятельностью».
Бизнес без совестии обязательств
Почему-то нас не удивил и тот факт, что агентство недвижимости «КемГрад» не является членом Ассоциации риелторов Кемеровской области (АРКО). Как нам пояснил исполнительный директор АРКО Дмитрий Колчин, описанная нами схема активно используется в столице, но пока не распространена в нашем регионе. «Человеку, который невольно сталкивается с подобной ситуацией, нужно быть в курсе нескольких нюансов, – отметил Дмитрий Сергеевич. – Во-первых, никто не может купить долю недвижимого имущества в обход других дольщиков, которые обладают преимущественным правом покупки (в нашей истории это требование было удовлетворено. – Прим. ред.). Также на сегодняшний день законодательно ограничены те минимальные доли, которые допускают регистрацию и проживание третьих лиц. Эта доля должна быть фактически не меньше той, которая позволяет проживать на ней. К примеру, с продажей 1/20 однокомнатной квартиры могут возникнуть серьезные проблемы. Но даже солидную долю продать сегодня не так просто. Думаю, что этот риелтор будет действовать путем создания невыносимых условий для тех, кто проживает в этой квартире. Чтобы либо вынудить их выкупить его долю по завышенной цене, либо продать ему за бесценок свою часть имущества. Единственная возможность как-то решить эту ситуацию с минимальными потерями – это при помощи хороших юристов доказать фиктивность сделки по завышенной цене. Ну и бороться при помощи правоохранительных органов, если поведение сожителя связано с нарушением норм и правил порядка. К сожалению, здесь приходится иметь дело с законодательными пробелами, которыми пользуются недобросовестные люди. В настоящий момент риелторская деятельность не подлежит обязательному государственному лицензированию. Соответственно, обязательного контроля этой сферы нет. Мы давно и долго бьемся за то, чтобы вернуть контроль хотя бы через обязательное участие риелторов в профессиональных объединениях. Даже подавали законопроект в Государственную думу. Но дальше профильных комитетов он, к сожалению, не прошел».
Интересно, почему никому не интересно, что творится на нерегулируемом риелторском рынке?
И пока это так, чтобы, подобно нашим героям, не попасть в поле интересов шакалов от недвижимости, берегите себя и своих близких. И добрые с ними отношения.
