Минобороны: только для своих
Первым делом мы направили запрос в ГЖИ Кемеровской области с просьбой пояснить, какие московские управляющие компании осуществляют свою деятельность на территории Кемеровской области. Оказалось, всего две УК, зарегистрированные в Москве, имеют кузбасскую лицензию: ФГБУ «ЦЖКУ» и ООО «Главное управление жилищным фондом». Других не было и нет. Количество обслуживаемых ими домов настолько ничтожно, что вряд ли могло так напугать кемеровчан: ФГБУ «ЦЖКУ» Минобороны России обслуживает 27 домов (23 юргинских и 4 кемеровских) и ООО «Главное управление жилищным фондом» – 8 домов (все находятся в городе Юрге).
Как нам пояснила начальник ГЖИ Кемеровской области Ирина Гайденко, обе управляющие компании работают по выбору Министерства обороны и обслуживают жилой фонд военных подразделений. Этим и объясняется такое количество юргинских адресов, расположенных близ военного гарнизона. К простым обывателям эти УК не имеют никакого отношения и уж точно ничем не грозят. Оформили лицензию для осуществления деятельности в Кемеровской области и работают себе с 2015 года.
Всепоглощающие инвестиции
Но общественный резонанс вызвали не миноборонщики. И речь дальше пойдет не о собственно московских УК, а о столичных инвесторах, зашедших на рынок ЖКХ Кузбасса. Итак, в декабре 2017 года три крупные кемеровские УК – «Жилищник», «РЭУ-10» (ныне УК «На проспекте Ленина») и «Радуга» были проданы московскому собственнику АО «Домком Инвест». Если оценивать произошедшее в цифрах, то получается, что в московские владения отошла не космическая, но довольно ощутимая доля кемеровского жилфонда. Из 2673 многоквартирных домов общей площадью почти десять миллионов квадратных метров, обслуживаемых в Кемерове, «Домком Инвесту» отошло 420 домов (на начало 2018 года их было больше). Это почти 16% от всего городского жилого фонда. А если говорить о жилых площадях, которые принципиальны при начислении коммунальных платежей, то больше 1 959 000 кв.м, отошедших «Домком Инвесту», и вовсе составляют без малого 20%. Есть о чем задуматься: в один момент в руки неизвестного в Кузбассе собственника ушла весомая часть кемеровского жилья. Передел рынка ЖКХ состоялся как факт. Достаточно сказать, что остальные 80% кемеровского «пирога» скромно делят между собой аж 57 разнокалиберных управляющих компаний.
За что купили, за то не продадим
Почему выбор москвичей пал именно на эти три управляющие компании, остается только гадать. Есть мнение, что инвестор выбирал обслуживающие организации с солидным списком не очень старых, но очень многоквартирных рентабельных домов с лифтами. Чтобы деньги приносили, а ремонтов не требовали. То есть, судя по всему, расчет был не столько на качество, сколько на количество.
На первый взгляд, для жильцов МКД ничего не поменялось. Управляющие компании как обслуживали вверенные им дома, так и продолжают это делать: адреса и люди те же, платежи те же. Наверняка кто-то до сих пор даже не знает, что поменялась структура управления их домом. Смена собственника, понятно, особо не афишировалась, и уведомить людей об этом никто, естественно, не удосужился. А жаль. Потому что с приходом нового хозяина изменилась не только запись в учредительных документах, но и вся структура работы управляющей организации, у которой появилась существенная надстройка, иными словами – «голова», которая и прибыли от вложенных средств ждет, и решения по управлению домами замкнула на себе.
Чем рискуем?
Так чем же это грозит кемеровчанам и грозит ли вообще? Первый и главный страх, с которым связано абсолютное большинство обращений и вопросов, – это опасения собственников жилья по поводу пересмотра тарифов, которые взмоют ввысь до московского уровня. Сразу развеем этот страх: как нас уверила начальник кузбасской ГЖИ Ирина Гайденко, это невозможно.
«Все тарифы утверждаются муниципалитетом или самими собственниками жилья и могут меняться лишь раз в году. Любое их искусственное завышение является противозаконным и влечет серьезную ответственность для юрлица».
А, как показал опыт пенсионера из Прокопьевска Владимира Павлова, который несколько лет подряд взыскивает с кузбасской управляющей компании десятки миллионов переплат, тарифы могут быть завышены и местными управляшками. И москвичи здесь ни при чем.
А вот иное перераспределение собранных средств внутри компании – другой вопрос. Вы платите ту же сумму, но все средства уходят в головной офис в Москву, там перераспределяются, и возвращается на обслуживание вашего дома лишь их часть. Причем определенно меньше той, которую УК выделяла на нужды дома раньше, когда московской головы в помине не было. К примеру, дворнику начинают платить не три рубля, как раньше, а рубль. Хороший дворник при таком раскладе развернется и уйдет, а на работу возьмут того, которому и этого на пропой прожитье достаточно. Примерно то же самое может произойти и с закупкой материалов, и с оплатой необходимых дому работ. То есть за те же деньги люди теперь могут получить в разы менее качественную услугу, потому что станут еще более ограничены в средствах. Доступа во внутреннюю финансовую кухню собственника у ГЖИ нет, да и ОБЭП здесь не поможет – формально все по закону. Просто денег жильцов после Москвы на дом меньше остается.
Второй реальный риск будет связан как раз с принципами управления домами и быстротой принятия решений. Если согласование действий УК будет проходить такой же дополнительный виток, по которому бегут финансы, то оперативность управления домом пострадает еще больше. И жители домов об этом уже говорят. «Наши заявки просто пропадают в небытие. На все вопросы нам отвечают: документы в Москве, заявки рассматриваются. Но сколько это будет длиться – не понятно. Старый «Жилищник» тоже особой поворотливостью не отличался, но сейчас ситуация вовсе неприемлемая», – жалуются жильцы.
Отток налицо
«Кемеровские управляющие компании работают с новым учредителем уже почти год, – констатировала начальник Кузбасской ГЖИ Ирина Гайденко. – С приходом столичных инвесторов ситуация особо не поменялась. Более конкретно говорить рано – годовой статистики пока нет, как и рейтинга. Поэтому подтвердить цифрами стабильность «московских» УК мы пока не можем. Но если собственников жилья не устраивает качество обслуживания дома, они всегда вправе отказаться от управляющей компании. Для этого достаточно провести общее собрание и набрать 50% + 1 голос. Активность в вопросах выбора управляющей компании в последние годы повысилась. Особенно инициативны жители Новокузнецка. Но касается она не только трех домов московского собственника, а всех домов жилого фонда. У людей появился выбор, и они начали выбирать качество».
И качества этого в УК, отошедших москвичам, люди, видимо, не находят. Об этом говорят цифры. На обслуживании УК «На проспекте Ленина» (ранее – РЭУ 10), например, находится 84 дома общей площадью больше 380 тысяч кв.м. В августе этого года управляющая компания потеряла четыре дома по протоколу общего собрания собственников. УК «Радуга» имеет в своей лицензии 159 домов (больше 470 тысяч кв.м.). 13 домов были исключены из лицензии. Один из них – актом о сносе, один – по выбору УК, и 11 домов сменили управляющую компанию по протоколу собрания собственников. И произошло это массово и совсем недавно – 1 ноября этого года. УК «Жилищник» обслуживает 177 домов (больше 1 109 000 кв.м.). До декабря 2017 года из его лицензии был исключен всего один дом, и потеряла его компания по предписаниям ГЖИ. С декабря 2017 года по протоколу общего собрания собственников от УК ушли 15 домов. У всех трех управляющих компаний с 2015 года до декабря 2017 года не было переходов и отказов жильцов от услуг. Интересно, почему УК начали лишаться домов именно после приобретения их московской компанией, если все осталось на прежнем уровне и на качестве обслуживания московский протекторат не сказался?
Естественно, сложно найти управляющую компанию, которая бы всех устраивала и работала без потерь. Для объективности мы заглянули в документы случайных кемеровских УК из разных районов города. Но ничего подобного не увидели. Выход домов из лицензий других УК равномерно происходил в разные годы. А к 2018 году, наоборот, постепенно уменьшился. В 2018 году 52 МКД сменили УК. Из них 29 домов (больше половины) ушли от московского собственника.
ГЖИ проблем не видит
Расстаются со своим жилфондом москвичи неохотно. Еще марте этого года Ирина Викторовна Гайденко призналась одному из региональных изданий, что уйти из-под Москвы не так-то просто. «Есть еще и жалобы от руководства управляющих компаний, куда уходят от «Жилищника». Компании-преемники жалуются, что «Жилищник» не передает новой УК всю техническую документацию. Это, безусловно, нарушение, за которое предусмотрены штрафные санкции до 200 тысяч рублей. И мы, конечно, рассматриваем такие обращения и принимаем меры», – сообщила тогда начальник ГЖИ нашим коллегам. Сегодня эта проблема была урегулирована благодаря тому, что в октябре этого года вступило в законную силу Постановление Правительства №1090. Теперь непередача технической документации от старой УК новой может грозить первой не только штрафом, но и лишением лицензии на право управления всеми многоквартирными домами.
Относительно контроля и надзора за деятельностью московской УК – для Кузбасской ГЖИ не поменялось абсолютно ничего. «Мы оцениваем качество предоставляемой услуги, – пояснила Ирина Гайденко. – А где зарегистрирована управляющая компания и кто является ее собственником – для нас не имеет никакого значения. Ответственность за неисполнение своих обязанностей будет нести юридическое лицо».
